福岡の不動産売却、仲介会社の失敗しない選び方と、おすすめ３社｜マンション・戸建て

取材協力

宅地建物取引士｜株式会社アスパートナー代表

井口忠二 さん

福岡市で不動産会社を営む不動産の専門家。不動産売却の成約実績800件以上。オーナー様が「本当はどんな解決を望んでいるのか？」をヒアリングして、1人1人に合った提案をしている。＞＞井口さんの詳細はこちら

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井口さん！「福岡市で不動産売却を失敗しない為に、不動産売買仲介会社を選定する基準」について教えてください

井口忠二さん

「どのような判断で不動産売却する仲介会社を選べば良いのか分からない」というご相談は確かに多いです。

でも大丈夫です。次の６つの基準を意識して仲介会社を選べば、失敗する確率は激減しますので、ぜひ参考にしていただきたいです！

選び方１：売却査定書で周辺物件の参考価格を複数提示していること

宅建業者は、過去の物件の成約事例を全て見ることができます。良心的な仲介業者は過去の成約事例を基に、お客様の物件の査定価格を提示して、相場より少しでも高く売れる様に尽力します。

しかし、全ての成約事例が見れるにも関わらず、仲介業者が手間を省くために安い事例だけを出して自社の見積もりを高く見せて、それがお客様の機会損失になってしまっているケースもあるため注意が必要です。

【事例：博多区のマンションを売りに出した場合】

たとえば、自分のマンション（70㎡・築15年・博多区）があるとします。そして過去に近所で売れた以下の物件があったとします

この3つの事例を比較し、広さ・築年数・向き・階数などの違いを考慮しながら、自分の物件の相場を算出します（たとえば3,380万円）。この査定方法を取引比較事例法と言います。

こんな場合は注意！成約事例が1件しか載っていない場合

井口忠二さん

自分の物件周辺の成約事例を１物件しか提示されていない場合、相場よりも安く決まった事例のみ開示されている可能性があります。必ず複数の周辺事例を提示している仲介会社を選ぶ様にすると、適切な相場感で自身の物件の価値を判断できます。

不動産会社によっては、相場よりも安く売れた1件の事例だけを提示して「これが参考価格です」と説明するケースがあります。
しかし、実際にはもっと高く売れた事例が他にもあるかもしれません。

こうした説明をされると、本来もっと高く売れる可能性がある物件でも、最初から「安く売るのが当然」と思わされてしまう危険があります。

また、不動産会社にとっても「これが相場です」と言ってしまえば、価格交渉や販売努力をしなくても早く売れるため、手間も減ります。

売主が損をしていることに気づかないまま、安く手放してしまう可能性もあるのです。 少なくとも周辺事例を3つ以上提示している業者を選びましょう。

選び方２：所有している不動産の特徴や強みを最大限に活かした戦略を立案していること

井口忠二さん

「所有している不動産の特徴や強みを漏れなく活かした販売戦略を立案しているか？」確認しておきましょう。その他に「成約に向けた具体的なスケジュール感」「税理士と提携して税引き後の手取り額」も考慮できるかも重要なポイントです！

【かなり多い！訴求漏れによる、高値売りの機会損失に注意】

※訴求＝魅力をアピールすること

実際に不動産の売却価格に大きな差が出る要因のひとつが、「募集ページでどれだけ物件の魅力を漏れなく伝えられているか」です。

これらの物件が持つ強みを物件情報に掲載することで買主様からのお問い合わせ数に大きな影響があります。しかし、不動産会社が手間だからと、そこまで書かないことが多く内覧して初めて分かることも多いのです。

選び方３： 担当者の経験値（1000万円以上負担が変わることも）

井口忠二さん

不動産の売却においては、担当者と買主との駆け引きによって大きな金額の交渉が行われます。例えば「引き渡し条件」について、解体費用や測量費用を買主さんに負担してもらうのかどうかで、手元に残るお金が100万円～1000万円以上変わってくることもあります。

仲介の担当者が行う交渉

解体費用：100〜1000万円（団地などは5千万円ほどかかることもあります）

測量費：約50万円

これらの費用を買主さんに負担してもらえるのかは担当者の交渉力次第。経験の浅い担当者では、売主側の負担が増え、手取りが大幅に減ることもあります。

本記事を監修している井口さんは個人の売買成約実績が800件の実績があります（極めて異例な数字）
少なくとも担当者には50件～100件の売買成約実績があることが望ましいです。

選び方４：税理士と提携していて、税引き後の手取り額を考慮した提案をしている

不動産を売却した場合、翌年の2月3月に確定申告を行い、「譲渡所得税」と「住民税」を納める必要があります。これは、売却によって「利益（譲渡所得）」が出た場合にかかる税金で、事前にどれくらい税金がかかるのかを把握しておかないと、納税資金が足りなくなるリスクがあります。事前に税理士と協議して対策が必要です。

どの税制を選ぶかで手取りが100万円～200万円変わることもある

マイホーム特例と住宅ローン控除は、どちらか一つしか使うことが出来ません。
もし売却するのがマイホームであれば、「3,000万円の特別控除（マイホーム特例）」が使える可能性があり、一定条件を満たせば、譲渡所得が3,000万円まで非課税になります。これにより、多くの人が実質的に税金ゼロになるケースもあります。

解説：マイホーム特例と住宅ローン控除どちらかを選ぶ必要がある

注意点として、マイホーム特例（3,000万円控除）と住宅ローン控除は併用できません。
そのため、売却後に新しく家を買う予定がある人は、「どちらの制度を使う方が得か？」を事前に比較する必要があります。

• マイホーム特例を使えば → 売却益に対する税金がゼロになる可能性が高い
• 住宅ローン控除を使えば → 新居の購入後、10年～13年間にわたって税額控除を受けられる

選び方を間違えると、手取り額が100万～200万円変わることもあるため、税理士と相談しながら最適な選択をするのがベストです。

その他、オーナー様が使える節税

居住用財産の買換え特例（代替物件購入）

譲渡益に課税されず、将来の売却まで繰り延べが可能

あえて”売らない”という選択での節税

相続対策で現金化せず不動産のままにしておくことで評価額を圧縮。あえて売らずに「収益不動産」として保有するパターン。青色申告で最大65万円控除、家族への給与支払いで所得分散（専従者給与）など

その他、そのオーナー様にあった節税による手取り最大化が可能です。

【選び方５】担当者のレスポンスが早いこと

井口忠二さん

売却査定を依頼してから、査定書が完成して報告するまでのスピード。そして売主様から質問される内容に関する回答へのレスポンスが早いかどうかを見ておきましょう。

１．お問い合わせに対して、1営業日以内に返信があること。
２．査定書の作成が概ね3営業日以内に行われて届くこと

販売開始してから成約まで、売主様と仲介会社は何回も連絡を取り合いながら、成約を目指していきます。その上で、レスポンスのスピードは売主様の不安解消やストレス軽減に大きく寄与します。

「不動産売却の仲介会社選びで良くある失敗」

高値で査定した仲介会社に依頼したのに相場を下回るケース

解説

不動産相場は、生き物のように常に流動的です。
相場とかけ離れた高値で販売をスタートすると、問い合わせがほとんど来ない状況が続いてしまいます。

最近では、購入検討者も周辺の販売物件をチェックし、相場を把握している人が多くなっています。
そのため、最初に価格を高く設定しすぎると売れ残り、何度も値下げを繰り返すことに。

そうなると、「この物件はまだ下がるかも」と買い手が様子見をするようになり、ますます問い合わせが減る…という悪循環に陥ります。

結果的に、本来の相場より安い価格で成約せざるを得なくなるケースも少なくありません。

このような失敗を避けるためには、販売価格だけで仲介会社を選ぶのではなく、相場を的確に判断し、売却戦略まで提案してくれる会社を選ぶことが重要です。

【選び方：その６】ふれんずに物件情報を掲載していること

自社のお客様だけに、物件を紹介した場合、その仲介会社は売主様からも買主様からも手数料を得ることが出来ます。いわゆる両手（りょうて）と呼ばれるものです。そのため、仲介会社の中には物件情報を自社の情報サイトのみに掲載して両手仲介を目指すところも多いのです。しかし、仲介会社が自社の買主にしか物件情報を伝えないと、売主様にとっては、より高値で購入してくれる買主を逃してしまうリスクがあります。

そのため、仲介会社が売却を受けた物件を「ふれんず（福岡・九州版の流通ネット）」に掲載しているかどうかも、重要な判断材料のひとつです。

これらの媒体に登録されていれば、他社の営業担当者（＝買主側）にも物件が広く共有されるため、購入希望者に広く届けるチャンスが増えます。

福岡市の不動産・マンション売却のおすすめ仲介会社3選

株式会社アスパートナー

個人で800件以上の成約実績を持つ、井口忠二さんが代表を務める不動産会社です。「何故売りたいのか？」という事情をお聞きしてそこから逆算した売却戦略を提案します。例えば「住み替え」のご相談には月々の返済額を減らすなどのアドバイスが可能です。
「売却か賃貸か、収益の高さで比較した提案」「解体費や造成費などで1,500万円以上の費用削減」などオーナー様の売却後の手取りが増える様々な提案が可能です。

株式会社アーバンレジデンシャル

住宅リノベーションの設計、施工、販売をワンストップで行っている住まいのプロ集団。インスタグラムなどSNSを活用した、ハイクオリティな写真による訴求が強みです。高品質な施工を実現するために、直接現場を管理しています。購入者の満足度は95％、しっかりリノベーションしたい方におすすめの仲介会社です。

株式会社杏不動産

福岡市内を中心に、売買、賃貸、不動産管理を行う不動産会社。女性スタッフが中心となり、細やかな目線でサポート。親しみやすく、相談しやすい雰囲気が特徴です。様々な銀行と提携しており、融資に関する相談も可能です。

その他、福岡市の代表的な不動産仲介会社

三好不動産

福岡市内のあらゆる物件を管理している不動産会社。創立から70年で培ったノウハウを持ち仲介も行っている。事業用の土地売買にも強い。現在のフットワークの軽い代表は、社員からの信望も厚い。

株式会社福屋不動産販売

60年の実績を持つ、近畿圏を中心に全国7都道府県に90店舗以上展開する不動産会社。売却相談、住み替え相談など柔軟な対応が可能。

駅前不動産

不動産売却の自社メディアを保有しており、年間売買契約実績1,000件以上を誇ります。東証プライム上場、福岡と佐賀県に7拠点のオフィスがあります。

まとめ

不動産売却をどの仲介会社に頼むのかによって「売却までの間オーナー様がストレス無く安心して過ごすことが出来るのか」「売却後の手取り」「住み替えまでのスムーズなやり取りや無理の無いローン計画」などが左右されます。

その後の人生が掛かっていると言っても過言ではありませんので、不動産の売却を検討している方はこのページを何度も読んで参考にしてください。

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本記事の取材にもご協力いただいた、株式会社アスパートナーの井口さんが「無料相談」をお受けしています。

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