【事例】相続した遠方の一棟マンションを売却(賃貸中物件)

売却担当者

井口忠二

株式会社アスパートナー代表

宅地建物取引士。三井不動産グループ出身、トップセールス2年連続受賞。成約実績800件超。株式会社アスパートナー代表。福岡拠点にオンライン相談で全国対応可能。

売却額:7,500万円
エリア:福岡市博多区
相談の概要相続した築35年の一棟マンションは部屋の4割が空室遠くに住んでいて管理ができない。 家賃収入から税金や維持費を払うと手元にお金は残らない。将来的な相続税も心配なので売却したいが入居者が居る状態での売却に不安を持たれていました。

ご相談の背景

お父様から相続された築35年の一棟マンションをお持ちのお客様です。

ご自身は遠方にお住まいで、管理の負担が重くのしかかっていました。また、建物が古いため入居付けに苦戦しており、現在の稼働率は60%程度。固定資産税や維持費を支払うと手元に残るお金はわずかで、将来的に更なる相続が発生した際、ご自身の子供たちに迷惑をかけたくないという強い思いをお持ちでした。しかし、入居者がいる状態での売却(オーナーチェンジ)がスムーズにいくのかご不安をお持ちでした。

担当の井口さんが提案した解決方法

管理が行き届いていないことが空室の主因でしたので、まずは管理状態の改善案を作成し、レントロール(家賃収入の内訳)を整備して物件のポテンシャルを可視化しました。
その上で、現在の稼働率での収益性だけでなく、満室想定時の利回り(想定利回り)を根拠に、リノベーションを得意とする投資家へ打診しました。また、売却後の税金についても提携税理士と連携して試算し、手元にいくら資金が残るのかを明確にした上で、安心して売却活動を進めていただきました。

担当者・井口さんのコメント

井口忠二さん
井口忠二さん

稼働率が低い物件は、銀行融資が付きにくく敬遠されがちですが、逆に「伸びしろがある」とも言えます。重要なのは、現状の課題(空室)の原因を分析し、次の購入者がどう解決できるかという「勝算」をセットで提示することです。これにより、不当な買い叩きを防ぎ、売主様が長年抱えていた精神的な重荷と将来の相続リスクを同時に解消することができました。

この売却の凄いところ

「融資の壁」を突破している

銀行は「現在の家賃収入」を見て融資額を決めます。稼働率60%の物件は「返済能力なし」とみなされ、融資がほぼ出ません。
融資が出ない=「現金で買える人」しかターゲットにならず、足元を見られて価格が暴落する傾向があります。
その中でも、7,500万円という価格での売却に成功しています。

融資が付きにくい状況にもかかわらず、井口さんは「リノベ後の収益性」を根拠に、そのポテンシャルを信じて購入することのできる投資家を見つけました。結果、7,500万円という価格での売却に成功しています。

解体費を掛けずに済んでいる

通常、 築35年で収益性の低い物件は、建物価値をゼロ(またはマイナス)とみなされ、「土地の値段 - 建物の解体費用 = 売値」という悲惨な計算式になることがよくあります。

今回の凄さは、 しっかりと「収益物件」として評価され、建物にも値段がついている状態での売却に成功していることです。

アパートや土地売却のご相談はこちら(全国対応)

今回の相談から売却まで担当された井口さんに無料で相談ができます(Zoom、LINE、お電話など)
【相談無料】お気軽にお問い合わせください。

    ご相談内容必須
    ※複数選択可

    ご相談内容の詳細

    お名前必須

    法人名

    ご住所必須
    (都道府県、市まで)

    お電話番号必須

    メールアドレス

    個人情報のお取り扱いについて

    本プライバシーポリシーは、株式会社アバンダンスウェブ(https://abundanceweb.co.jp/kind-expert/)(以下、「当サイト」とします。)の各種サービス(当サイトによる情報提供、各種お問合せの受付等)において、当サイトの訪問者(以下、「訪問者」とします。)の個人情報もしくはそれに準ずる情報を取り扱う際に、当サイトが遵守する方針を示したものです。

    1.基本方針
    当サイトは、個人情報の重要性を認識し、個人情報を保護することが社会的責務であると考え、個人情報に関する法令を遵守し、当サイトで取扱う個人情報の取得、利用、管理を適正に行います。当サイトで収集した情報は、利用目的の範囲内で適切に取り扱います。

    2.適用範囲
    本プライバシーポリシーは、当サイトにおいてのみ適用されます。

    3.個人情報の取得と利用目的
    当サイトで取得する訪問者の個人情報と利用目的、保存期間等は下記の通りです。

    3-1.お問い合せされた個人情報を取得します
    当サイトではお問い合わせフォームを設けています。訪問者がそのお問い合わせフォームから問い合わせをされた際に入力された、以下の個人情報を取得します。

    お問い合わせフォームに入力された名前
    お問い合わせフォームに入力されたメールアドレス
    お問い合わせフォームに入力された電話番号
    お問い合わせフォームに入力されたお問合せ内容
    3-1-1.利用目的について
    お問い合わせ対応をするためと、訪問者の管理のためです。訪問者からのお問い合わせ情報を保存しておくことによって、同じ訪問者が別のお問い合わせをした際に、過去の問い合わせ内容を踏まえた対応をすることが出来、より的確な対応をすることが出来ます。

    3-1-2.保存期間について
    お問い合わせフォームに入力された個人情報は、無期限で保存します。

    3-1-3.個人情報取得の同意について
    当サイトでは、お問い合わせフォームからお問い合わせをする前に、当プライバシーポリシーをご一読いただくよう案内しています。 お問い合わせをされた時点で、その訪問者は当プライバシーポリシーに同意されたとみなします。

    3-2.Cookieによる個人情報の取得
    当サイトは、訪問者のコンピュータにCookieを送信することがあります。Cookie(クッキー)とは、ウェブサイトを利用したときに、ブラウザとサーバーとの間で送受信した利用履歴や入力内容などを、訪問者のコンピュータにファイルとして保存しておく仕組みです。

    3-2-1.利用目的について
    訪問者の当サイト閲覧時の利便性を高めるためです。たとえば、次回同じページにアクセスするとCookieの情報を使って、ページの運営者は訪問者ごとに表示を変えることができます。たとえばあるサイトを利用していて、初回はログインパスワードを入力する画面が表示されたけど、2回目以降はログイン画面は表示されずにアクセスできた、という経験ありませんか?それはCookieによるものです。訪問者がブラウザの設定でCookieの送受信を許可している場合、ウェブサイトは、訪問者のブラウザからCookieキーを取得できます。 なお、訪問者のブラウザはプライバシー保護のため、そのウェブサイトのサーバーが送受信したCookieのみを送信します。

    3-2-2.保存期間について
    当サイトに残されたコメントの Cookie は、1年間保存されます(コメントのCookieを1年間保存するのはWordPressのデフォルト設定です。)。

    3-2-3.第三者によるCookie情報の取得について
    当サイトでは、グーグル株式会社やヤフー株式会社などをはじめとする第三者から配信される広告が掲載される場合があり、これに関連して当該第三者が訪問者のCookie情報等を取得して、利用している場合があります。 当該第三者によって取得されたCookie情報等は、当該第三者のプライバシーポリシーに従って取り扱われます。

    3-2-4.第三者へのCookie情報等の広告配信の利用停止について
    訪問者は、当該第三者のウェブサイト内に設けられたオプトアウト(個人情報を第三者に提供することを停止すること)ページにアクセスして、当該第三者によるCookie情報等の広告配信への利用を停止することができます。

    3-2-5.Cookie情報の送受信の許可・拒否について
    訪問者は、Cookieの送受信に関する設定を「すべてのCookieを許可する」、「すべてのCookieを拒否する」、「Cookieを受信したらユーザーに通知する」などから選択できます。設定方法は、ブラウザにより異なります。Cookieに関する設定方法は、お使いのブラウザの「ヘルプ」メニューでご確認ください。すべてのCookieを拒否する設定を選択されますと、認証が必要なサービスを受けられなくなる等、インターネット上の各種サービスの利用上、制約を受ける場合がありますのでご注意ください。

    4.個人情報の管理
    当サイトは、訪問者からご提供いただいた情報の管理について、以下を徹底します。

    4-1. 情報の正確性の確保
    訪問者からご提供いただいた情報については、常に正確かつ最新の情報となるよう努めます。

    4-2. 安全管理措置
    当サイトは、個人情報の漏えいや滅失又は棄損を防止するために、適切なセキリュティ対策を実施して個人情報を保護します。

    4-3. 個人情報の廃棄
    個人情報が不要となった場合には、すみやかに廃棄します。

    4-4. 個人情報の開示、訂正、追加、削除、利用停止
    訪問者ご本人からの個人情報の開示、訂正、追加、削除、利用停止のご希望の場合には、ご本人であることを確認させていただいた上、速やかに対応させていただきます。 上記を希望される場合は、以下のフォームよりお問い合わせください。

    5.個人情報の第三者への提供について
    当サイトは、訪問者からご提供いただいた個人情報を、訪問者本人の同意を得ることなく第三者に提供することはありません。また、今後第三者提供を行うことになった場合には、提供する情報と提供目的などを提示し、訪問者から同意を得た場合のみ第三者提供を行います。

    6.未成年の個人情報について
    未成年者が当サイトにコメントをしたり、お問い合わせフォームから問い合わせをされたりする場合は必ず親権者の同意を得るものとし、コメントやお問い合わせをされた時点で、当プライバシーポリシーに対して親権者の同意があるものとみなします。

    7.お問い合わせ先
    当サイト、又は個人情報の取扱いに関しては、下記のお問合せフォームにてお問い合わせください。
    当サイト運営会社:株式会社アバンダンスウェブお問合せフォーム

    8.アクセス解析ツールについて
    当サイトでは、Googleによるアクセス解析ツール「Googleアナリティクス」を利用しています。 このGoogleアナリティクスはアクセス情報の収集のためにCookieを使用しています。このアクセス情報は匿名で収集されており、個人を特定するものではありません。GoogleアナリティクスのCookieは、26ヶ月間保持されます(個々のGoogle Analytics の設定によります)。この機能はCookieを無効にすることで収集を拒否することが出来ますので、お使いのブラウザの設定をご確認ください。Googleアナリティクスの利用規約に関して確認したい場合は、ここをクリック。また、「ユーザーが Google パートナーのサイトやアプリを使用する際の Google によるデータ使用」に関して確認したい場合は、ここをクリックしてください。

    9.プライバシーポリシーの変更について
    当サイトは、個人情報に関して適用される日本の法令を遵守するとともに、本プライバシーポリシーの内容を適宜見直しその改善に努めます。修正された最新のプライバシーポリシーは常に本ページにて開示されます。

    令和6年7月19日 策定

    この不動産売却の担当者

    株式会社アスパートナー・井口忠二

    宅地建物取引士。三井不動産グループで8年間勤務、東京23区トップセールス2年連続受賞。成約実績800件超。「売る・貸す・持ち続ける」の選択肢から、資産全体を見て最適な判断をサポート。福岡拠点、オンラインで全国対応。